Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gorlicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 02 sierpnia 2016 roku

Sąd Rejonowy w Gorlicach I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Joanna Zaryczny
Protokolant:	sekr. Aldona Pierz

po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2016 roku w Gorlicach

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G.

przeciwko A. D., M. D.

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od pozwanych A. D. oraz M. D. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. kwotę 4.764,37 zł (cztery tysiące siedemset sześćdziesiąt cztery złote trzydzieści siedem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

- od kwoty 26,68 zł od dnia 11 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 157,70 zł od dnia 11 lutego 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 marca 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 kwietnia 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 maja 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 czerwca 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lipca 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 września 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 października 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 listopada 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 grudnia 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 210,65 zł od dnia 01 stycznia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lutego 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 marca 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 kwietnia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 maja 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 czerwca 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lipca 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 sierpnia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 września 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 października 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 listopada 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 grudnia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 86,54 zł od dnia 01 stycznia 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lutego 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 159,28 zł od dnia 11 marca 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 159,28 zł od dnia 11 kwietnia 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 159,28 zł od dnia 11 maja 2015r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza solidarnie od pozwanych A. D. oraz M. D. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. kwotę 6.281,76 zł (sześć tysięcy dwieście osiemdziesiąt jeden złotych siedemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie:

- od kwoty 175,41 zł od dnia 11 czerwca 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lipca 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 września 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 października 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 listopada 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 grudnia 2013r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lutego 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 marca 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 kwietnia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 maja 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 czerwca 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lipca 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 sierpnia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 września 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 października 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 listopada 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 grudnia 2014r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lutego 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 marca 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 kwietnia 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 maja 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 czerwca 2015r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 lipca 2015r. do dnia zapłaty;

III.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 1.584,00zł (jeden tysiąc pięćset osiemdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 1.200,00zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSR Joanna Zaryczny

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  K. (...)

G. (...)

UZASADNIENIE

do wyroku Sądu Rejonowego w Gorlicach

z dnia 02.08.2016r.

do sygn. akt I C 449/15 upr.

o zapłatę

Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...)w G. wystąpiła z pozwami skierowanymi przeciwko pozwanym A. D. i M. D. domagając się zasądzenia solidarnie kwoty:

1. 4.764,37zł wraz z odsetkami ustawowymi:

- od kwoty 26,68 zł od dnia 11 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty

- od kwoty 157,70 zł od dnia 11 lutego 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 marca 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 kwietnia 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 maja 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 czerwca 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lipca 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 września 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 października 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 listopada 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 grudnia 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 210,65 zł od dnia 1 stycznia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lutego 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 marca 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 kwietnia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 maja 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 czerwca 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lipca 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 sierpnia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 września 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 października 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 listopada 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 grudnia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 86,54 zł od dnia 1 stycznia 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty

- od kwoty 158,54 zł od dnia 11 lutego 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 159,28 zł od dnia 11 marca 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 159,28 zł od dnia 11 kwietnia 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 159,28 zł od dnia 11 maja 2015r. do dnia zapłaty.

2. kwoty 6.281,76zł wraz z odsetkami ustawowymi:

- od kwoty 175,41 zł od dnia 11 czerwca 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lipca 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 września 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 października 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 listopada 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 grudnia 2013r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lutego 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 marca 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 kwietnia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 maja 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 czerwca 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lipca 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 sierpnia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 września 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 października 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 listopada 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 grudnia 2014r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty

- od kwoty 243,81 zł od dnia 11 lutego 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 marca 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 kwietnia 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 maja 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 czerwca 2015r. do dnia zapłaty

- od kwoty 246,03 zł od dnia 11 lipca 2015r. do dnia zapłaty;

wraz z kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

Roszczenie zostało wywiedzione z tytułu należności czynszowych naliczonych przez stronę powodową, a wynikłych z prawa własności powodów do lokalu mieszkalnego położonego budynku przy ul. (...), tj. lokalu nr (...) (roszczenie z pkt 1 zarejestrowane do sygn. akt(...)upr.) oraz nr 9 (roszczenie z pkt 2 zarejestrowane do sygn. (...). i połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia zarządzeniem z dnia 19.01.2016r.). Pozwani zalegali z zapłatą należności czynszowych z lokalu nr (...) od stycznia 2013r. do maja 2015r. Z lokalu nr (...) zaległości pochodzą z okresu od czerwca 2013r. do lipca 2015r. Zostali wezwani do zapłaty zaległości pismem z dnia 21.05.2015r., lecz bezskutecznie.

Pozwani M. D. i A. D. wnieśli sprzeciwy:

1.  od nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym tut. Sądu z dnia 23.07.2015r. sygn. (...)(k.49 tut. akt) co do lokalu nr (...) oraz

2.  od nakazu zapłaty z dnia 27.07.2015r. tut. Sądu sygn. (...)co do lokalu nr (...) (k.44 akt (...).).

Domagali się oddalenia powództwa oraz zasądzenia kosztów procesu. Zgłosili zarzuty:

- braku legitymacji czynnej (...) sp. z o.o. do wytoczenia powództwa, podważając ważność umowy o zarządzanie;

- braku umocowania Zarządu do reprezentowania Wspólnoty – wskazali, że uchwała upoważniająca do wytoczenia powództwa dotyczy nieruchomości przy ul. (...) w G., zaś wybór zarządu został zaskarżony do Sądu Okręgowego w Nowym Sączu (sygn. akt (...)– pozwani wystąpili z wnioskiem o wznowienie powyższego postępowania);

- działania zarządu na szkodę Wspólnoty oraz sprzeczność żądania z art.5 k.c.;

- przedawnienia roszczenia;

- braku obowiązku zapłaty oraz zarzut potrącenia.

Na okoliczność tego ostatniego podali, że pierwszym aktem sprzedaży lokalu nr (...) stali się współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...) na dz. ewid nr (...), zatem nie są obowiązani do wnoszenia opłat czynszowych, lecz po wyczerpaniu przychodów nieruchomości wspólnej (jaką są lokale użytkowe i ściany budynku, na których najemcy zamontowali nośniki reklam, a nie szyldy) byliby ewentualnie zobowiązani do rozliczenia brakujących kwot na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz fundusz remontowy. Zarzut potrącenia dotyczyć miał pożytków z opisanych części wspólnych nieruchomości z roszczeniami jakie Wspólnota wysunęła względem pozwanych. Zgłosili także wnioski o zawieszenie postępowania z uwagi na wnioski o wznowienie postępowania w sprawach (...)i (...).

Pozwani przyznali, że od 2009r. nie regulują należności czynszowych na rzecz Wspólnoty, ponieważ kierują się postanowieniami uchwały nr (...), która za części wspólne budynku uznała m.in. lokale użytkowe, zatem pożytki z tych lokali winny być przeznaczone na pokrycie kosztów jej utrzymania, a współwłaścicieli winni partycypować w ewentualnych brakujących kwotach.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez pozwanych strona powodowa wyjaśniła, iż powodem w sprawie jest Wspólnota Mieszkaniowa uprawniona do dochodzenia od pozwanych należności czynszowych na podstawie art. 6, 12 ust.2 i 15 ustawy o własności lokali. Wspólnota zawarła z (...) umowę o zarządzanie nieruchomością jako umowę zlecenia, na podstawie uchwały nr (...) zarząd (...) został powierzony (...). Numer KW zawarty w umowie nie ma znaczenia, bowiem nie budzi wątpliwości, iż chodzi o Wspólnotę Mieszkaniową(...)w G.. Powództwo pozwanych o uchylenie uchwały nr(...)w przedmiocie wyboru zarządu zostało prawomocnie oddalone w postępowaniu Sądu Okręgowego w Nowym Sączu do sygn. (...). Lokale niewyodrębnione nie są przedmiotem współwłasności. Uchwała nr (...)jest bezskuteczna. Pozwanym nie przysługuje wierzytelność wzajemna względem Wspólnoty. Uchwała nr (...)został sprostowana uchwałą nr (...)z dnia 17.09.2015r. (k.78)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość budynkowa objęta KW nr (...) pod adresem ul. (...) stanowiła pierwotnie własność Skarbu Państwa. Począwszy od 1978 roku rozpoczęto stopniowe wyodrębnianie lokali. Decyzją komunalizacyjną z dnia 04.11.1991r. nieruchomość nabyło z mocy prawa Miasto G..

(dowód: wydruk KW nr (...). – k.29-33)

Umową z dnia 28.09.1978r. zawartą pomiędzy Skarbem Państwa
a pozwanymi, w (...) w G. przed notariuszem K. A. - oddano pozwanym w użytkowanie wieczyste 1/10 część działki (...) położonej w G. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, murowanym, dwupiętrowym obejmującym 10 mieszkań o łącznej kubaturze 2.692 m ². W tym samym akcie notarialnym zawarto umowę sprzedaży na rzecz pozwanych lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w opisanej nieruchomości budynkowej o powierzchni 51,84 m2 wraz z piwnicą i związany z tym lokalem udział we współwłasności budynku wynoszący 1/10 część. Jako elementy nieruchomości wspólnej wymieniono: klatkę schodową, kominy, mury konstrukcyjne i inne części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. We wniosku wieczystoksięgowym zawartym w § 10 w/w umowy strony wniosły m.in. o dokonanie wpisu w dziale I-O nowo założonej księgi wieczystej w stosownym łamie „opis i plan” – fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, dachy, kominy oraz służące do użytku wszystkich współwłaścicieli lokali części budynku jak klatki schodowe, korytarze, bramy, strychy, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, centralne ogrzewanie – stanowiące wspólną własność właścicieli lokali.

(dowód: akt notarialny umowa sprzedaży lokalu i ustanowienia użytkowania wieczystego z dnia 28.09.1978r. Rep. (...) – k.58-60)

Na podstawie umowy z dnia 21.04.2011r. zawartej przed notariuszem W. S., z B. P. pozwani nabyli kolejny lokal mieszkalny w budynku przy (...), oznaczony nr 10 wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz udziałem wynoszącym 1/12 część w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka (...). W punkcie I w/w aktu ujawniono treść księgi wieczystej (...) na dzień 18.04.2011r., z którego wynikało, że w dziale I Sp tejże księgi ujawniono prawo związane z własnością lokalu – udział wynoszący 1/12 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości objętej KW (...) oraz w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

(dowód: akt notarialny umowa sprzedaży z dnia 21.04.2011r. Rep. (...) k. 84-90)

W dziale II księgi wieczystej (...), w łamie „właściciel”, w rubryce „właściciel wyodrębnionego lokalu” ujawniono wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dla lokalu nr (...) należącego do pozwanych wynosi ona (...) części (1/10), zaś dla lokalu nr (...) również będącego ich własnością wynosi ona (...) części (1/12). W dziale I-O w/w księgi wieczystej ujawniono działkę (...) o powierzchni (...)ha. W budynku przy ul. (...) dotychczas wyodrębniono 7 lokali (numery: 2, 4, 5, 6, 8, 9 i 10). Pozostałe lokale nie zostały wyodrębnione, zaś ich właścicielem jest Miasto G.. W niewyodrębnionej części budynku, Miasto G. wynajęło dwa lokale niemieszkalne na prowadzenie placówek handlowych i usługowych. Na budynku nie ma wydzielonego miejsca pod powierzchnię reklamową, na elewacji zamocowano jedynie szyldy firm, które prowadzą tam działalność.

(dowód: wydruk KW nr (...) – k.29-33, zeznania świadka E. I. od 00:43:27 k.167, J. F. od 00:57:47 k.167/2)

Uchwałą nr (...)z dnia 30.04.2008r. właściciele wyodrębnionych lokali w budynku przy (...)uznali, wobec braku dokumentów własności, że lokale użytkowe położone na parterze budynku stanowią część nieruchomości wspólnej i podlegają zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Pozwani domagali się rozliczeń z tytułu dochodów jakie przynosiły lokale użytkowe. Wobec braku reakcji Miejskiego Zarządu (...) a następnie G.w G., pozwani zaprzestali uiszczania należności za zarządzanie i utrzymanie nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego.

(dowód: uchwała (...)- k. 61, zeznania pozwanego A. D. od 01:17:14 k.168)

W uchwale nr (...)z dnia 19.04.2011r. w sprawie ustalenia zaliczki na koszty eksploatacyjne Wspólnota ustaliła stawkę zaliczki na koszty eksploatacyjne w wysokości 0,87zł za 1m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie. Uchwałą nr (...)z tej samej daty w sprawie ustanowienia funduszu remontowego Wspólnota ustanowiła Fundusz (...), na który właściciele zostali zobowiązani do wpłacania miesięcznych wpłat w wysokości 2,00zł za 1m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokali.

(dowód: uchwała nr (...)z dnia 19.04.2011r. – k.39, uchwała nr(...)z dnia 19.04.2011r. – k.40)

Na podstawie uchwały nr (...)z dnia 23.01.2012r. w sprawie określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru zarządcy nieruchomości powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną od 01.01.2012r. (...) sp. z o.o. w G. i ustalono wynagrodzenie zarządcy w wysokości 0,70zł /1m ².

(dowód: uchwała nr(...)z dnia 23.01.2012r. – k.24)

Na podstawie uchwały nr (...)z dnia 03.12.2012r. powołano nowy zarząd Wspólnoty w osobach M. T. oraz R. L., który reprezentując Wspólnotę Mieszkaniową zawarł w dniu 02.01.2013r. umowę o zarządzanie nieruchomością z (...) sp. z o.o. w G.. Uchwała powołująca nowy zarząd została zaskarżona przez pozwanych. Powództwo o uchylenie uchwały zostało prawomocnie oddalone. Pozwani złożyli skargę o wznowienie postępowania w sprawie (...), podnosząc nieautentyczność podpisu D. P. (1) pod uchwałą nr (...)z dnia 23.01.2012r. w przedmiocie powierzenia (...) w G.. Wnieśli także o podjęcie na nowo czynności przez Prokuraturę Rejonową w Gorlicach w sprawie (...)na okoliczność podrobienia podpisu D. P. (1) pod uchwałami Wspólnoty. Postępowanie zostało podjęte na nowo postanowieniem z dnia 10.07.2015r. do sygn. (...). D. P. (1) złożyła osobiście podpisy pod uchwałami Wspólnoty, w tym uchwałą nr (...).

(dowód: uchwała nr (...)dnia 03.12.2012r. – k.25, umowa o zarządzanie nieruchomością z dnia 02.01.2013r. – k.14-23, wyrok SO w Nowym Sączu z dnia 02.07.2013r. sygn. akt(...)z uzasadnieniem – k.95-102, wyrok SA w Krakowie z dnia 11.04.2014 r., sygn. akt (...)z uzasadnieniem – k.103-109, skarga o wznowienie z dnia 29.06.2015r. – k.64-67, wniosek o podjęcie na nowo czynności w sprawie (...)z dnia 29.06.2015r. – k.69, pismo PR w G. z dnia 10.07.2015r. sygn. (...)– k.70, oświadczenie D. P. z dnia 15.09.2015r. – k.110, zeznania świadka D. P. (1) od 00:34:08 k.167)

W wyroku z dnia 28.05.2014r. do sygn. akt (...)tut. Sąd zasądził od pozwanych na rzecz Wspólnoty należności wynikające z zaległych opłat czynszowych. Apelacja pozwanych została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 06.11.2014r. sygn. (...). Pozwani złożyli skargę o wznowienie tego postępowania. Skarga została przekazana do Sądu Okręgowego w Nowym Sączu postanowieniem tut. Sądu z dnia 01.07.2015r. sygn. (...)

(dowód: wyrok z dnia 28.05.2014r. sygn. (...)z uzasadnieniem – k.91-94, skarga o wznowienie postępowania sygn. (...)- k.62-63, postanowienie z dnia 01.07.2015r. sygn. (...)– k.69)

Pozwani nadal zalegają z płatnościami z tytułu należności czynszowych z lokali w kwotach: 4.764,37zł z lokalu nr (...) oraz 6.281,76zł z lokalu nr (...), od których naliczane są odsetki ustawowe. Pozwani zostali wezwani do zapłaty powyższych kwot pismami z dnia 21.05.2015r. w terminie 14 dni od trzymania pisma (potwierdzenie odbioru z dnia 27.05.2015r.), lecz należności uregulowane nie zostały.

(dowód: wezwanie od zapłaty z dnia 21.05.2015r. z potwierdzeniem odbioru – k.41-43 tut. akt, w aktach (...)upr.: kartoteka rozrachunków z dnia 21.07.2015r. – k.37, wezwanie do zapłaty z dnia 21.05.2015r. z potwierdzeniem odbioru - k.38-39, sprzeciw pozwanych z dnia 10.06.2015r. – k.44 tut. akt oraz k.40 akt(...).)

W uchwale nr(...)z dnia 22.06.2015r. Wspólnota postanowiła o wytoczeniu powództwa przeciwko pozwanym w związku z zaległościami czynszowymi oraz udzieliła pełnomocnictwa (...) do reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu sądowym. W treści uchwały adres Wspólnoty został omyłkowo wskazany jako (...), co było m.in. podstawą powództwa pozwanych o uchylenie tej uchwały skierowanego do Sądu Okręgowego w Nowym Sączu. W dniu 18.05.2016r. zapadł nieprawomocny wyrok w sprawie (...)oddalający powództwo pozwanych o stwierdzenie nieważności ewentualnie o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty. Apelacja M. D. od powyższego została odrzucona, lecz A. D. także złożył apelację.

W dniu 17.09.2015r. Wspólnota podjęła uchwałę nr (...)w sprawie sprostowania uchwały nr (...)z dnia 22.06.2015r. w sprawie wytoczenia powództwa przeciwko pozwanym.

(dowód: uchwała (...)z dnia 22.06.2015r. – k.45, pozew o stwierdzenie nieważności uchwały nr (...)– k.55-57, uchwała nr (...)z dnia 17.09.2015r. – k.112, wyrok SO w Nowym Sączu z dnia 18.05.2016r. (...)z uzasadnieniem – k.124, 154-159, postanowienie z dnia 13.07.2016r. – k.162)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony, które nie zostały zakwestionowane, zeznań świadków oraz dowodu z zeznań stron ograniczonego dosłuchania pozwanego A. D..

Sąd nie znalazł podstaw, by podważyć zeznania świadków występujących w sprawie, tj. D. P. (1) (od 00:34:08 k.167) zeznającej na okoliczność głosowania nad uchwałami nr (...)oraz (...), które zostały jej okazane, E. I. (od 00:43:27 k.167), J. F. (od 00:57:17 k.167/2) podających informacje na okoliczność (...) oraz najmu lokali użytkowych i szyldów umieszczanych przez najemców na elewacji budynku.

Pozwany A. D. (od 01:17:14 k.168) powtórzył swoje racje przedstawione uprzednio pismach procesowych.

Sąd postanowił oddalić wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego grafologa na okoliczność autentyczności podpisu złożonego przez D. P. (1) pod uchwałą nr (...)wobec jednoznacznego jej oświadczenia, iż podpis pod uchwałą złożyła osobiście.

Sąd postanowił także oddalić wniosek pozwanych o zobowiązanie strony powodowej do przedłożenia umów najmu lokali użytkowych. Nie zostało wykazane, by lokale te należały do nieruchomości wspólnej oraz by oprócz szyldów elewacja budynku była wykorzystywana na cele reklamowe, zatem obowiązywanie właściciela lokali niewyodrębnionych do okazywania powyższych umów Sąd uznał za niezasadne.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Pozwani złożyli wnioski o zawieszenie postępowania powołując się na podjęcie postępowania w sprawie (...)w przedmiocie podrobienia podpisów pod uchwałą nr (...)oraz z uwagi na niezakończenie postępowania do sygn.(...)w przedmiocie uchylenia uchwały nr (...).

W ocenie Sądu wyniki powyższych postępowań nie mają prejudycjalnego znaczenia dla niniejszego postępowania, dlatego wniosek powyższy nie został uwzględniony - przy zastosowaniu art.177§1 k.p.c.

Strona powodowa dochodziła od pozwanych zapłaty z tytułu należności czynszowych związanych z zarządem nieruchomością, w tym opłat eksploatacyjnych i na fundusz remontowy.

Według ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. 2015.1892 dalej: u.w.l.) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust.1). Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 u.w.l.).

Pozwani przyznali fakt, że zaprzestali uiszczania opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Mając również na uwadze treść przedłożonych rozrachunków lokatora oraz ustalonych stawek dotyczących wynagrodzenia zarządcy, zaliczki na koszty eksploatacyjne oraz fundusz remontowy – Sąd zasądził od pozwanych kwotę żądaną w pozwie. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481§1 i §2 k.c.

Nie budziła wątpliwości legitymacja czynna strony powodowej, której uprawnienie do podjętych czynności wynikało z § 3 ust. 1 umowy o zarządzanie nieruchomością, jak również z możliwości powierzenia zarządu osobie prawnej stosownie do art. 18 ust. 1 in fine u.w.l. W toku procesu, powództwo o uchylenie uchwały z dnia 03.12.2012r., wytoczone między innymi przez pozwanych zostało prawomocnie oddalone. Mając to na uwadze Sąd nie podzielił argumentów pozwanych dotyczących niewłaściwej reprezentacji strony powodowej oraz przedwczesności powództwa.

Brak jest podstaw do przyjęcia, iż roszczenie strony powodowej jest roszczeniem przedawnionym. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata (art. 118 k.c.). Najwcześniej wymagalna dochodzona należność pochodziła z dnia 11.01.2013r., podczas gdy powództwo wytoczono dnia 21.07.2015r. i odpowiednio w sprawie o sygn. (...). 11.06.2013r. i pozew 24.07.2015r., a więc trzyletni termin przedawnienia roszczeń o świadczenia okresowe nie został przekroczony.

Niezasadnym okazał się również zarzut bezpodstawności dochodzonego roszczenia i związany z nim ewentualny zarzut potrącenia wierzytelności jaka miałaby przysługiwać pozwanym z tytułu dochodów jakie przynoszą lokale użytkowe wynajmowane przez gminę G..

Definicję nieruchomości wspólnej zawiera art.3 ust.2 u.w.l. wskazując, iż jest to grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Decydujące znaczenie w kwalifikowaniu danego elementu jako nieruchomości wspólnej jest, by nie służył wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jednolicie w orzecznictwie przyjmuje się, że nieruchomość wspólną stanowi nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Współwłaścicielami tej nieruchomości są wszyscy właściciele samodzielnych lokali, tzn. właściciele lokali wyodrębnionych oraz właściciele lokali niewyodrębnionych (tak wyrok SA w Warszawie z dnia 05.03.2015r. VI ACa 736/14 LEX nr 1746363). Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (wyrok SA w łodzi z dnia 03.03.2015r. I ACa 1216/14 LEX nr 1665827). Lokale niewyodrębnione nie stanowią części składowej nieruchomości wspólnej, służą bowiem wyłącznie do użytku dotychczasowego właściciela nieruchomości (tak R.Dziczek w Komentarzu do art.3 u.w.l. LEX, M.Śladkowski Oficyna 2008 LEX). Przepis dotyczący nieruchomości wspólnej stanowi przepis bezwzględnie obowiązujący i jego zastosowanie nie może być wyłączone wolą stron, w tym również podjętą uchwałą nr 01/2008, na której treść powołują się pozwani. Nie stanowi dowodu na twierdzenia pozwanych okoliczność, iż wpisy w dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej zostały uchylone, albowiem treść działu I-O (oznaczenie nieruchomości) nie kreuje stanu prawnego nieruchomości, w dziale tym nie są uwidocznione prawa. W treści aktu notarialnego, mocą którego wyodrębniono pierwszy lokal w budynku przy ul. (...) w G. opisano wprost, co stanowi nieruchomość wspólną, której współwłaścicielami są pozwani.

Nie jest trafna argumentacja, jakoby pozwani pozbawieni byli dochodów jakie przynoszą „reklamy” istniejące na elewacji budynku. Postępowanie dowodowe wykazało, że jedyne istniejące na elewacji budynku oznaczenia przedsiębiorców o charakterze reklamowym – to szyldy przedsiębiorstw, które działają w lokalach użytkowych, które są nieodłącznie związane z prowadzoną przez te przedsiębiorstwa działalnością, nie stanowią zaś przedmiotów które przynoszą dodatkowe pożytki.

Mając powyższe na uwadze, zarzuty wskazywane przez pozwanych okazały się bezzasadne, w tym również zarzut potrącenia, albowiem wierzytelność jaką pozwani wskazywali do potrącenia – nie istnieje.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w punkcie I i II sentencji wyroku na podstawie powołanych wyżej przepisów.

Powództwo zostało uwzględnione w całości. Strona powodowa była reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika ustanowionego z wyboru. Uiściła opłatę od pozwu 100,00zł (w aktach (...).) i 250,00zł (w aktach(...).).

O kosztach orzeczono jak w punkcie III wyroku w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 i § 3 k.p.c.), obciążając nimi w całości pozwanych.

SSR Joanna Zaryczny

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

G. (...)